國際金融報
李曦子
2025-10-10 15:38
今年國慶、中秋“雙節(jié)”迎來加長版8天黃金周假期，各路商家翹首以待，迎接這一撥客流。臨近假期，深圳迎來全球最大室內(nèi)滑雪場前海冰雪世界開業(yè)，為炎熱的深圳帶來一股冰雪浪潮，三季度零售和辦公市場還有哪些值得關(guān)注的市場動態(tài)？戴德梁行發(fā)布2025第三季度深圳零售及寫字樓市場報告顯示，深圳優(yōu)質(zhì)購物中心市場再迎28萬平方米新供應，項目定位各有千秋，冷熱交替。
深圳零售市場供應熱度不減
市場報告顯示，三季度，深圳零售市場供應端維持熱度，深圳大悅城、前海冰雪世界、深圳灣萬象城二期相繼開業(yè)，為深圳優(yōu)質(zhì)購物中心市場再增添約28萬平方米的新供應，全市存量上升至775.7萬平方米。
新項目在定位以及品牌引進上各有千秋：聚焦于居民日常消費的深圳大悅城開業(yè)兩月，日均客流達15萬人次，總銷售額近3.7億元；前海冰雪世界配套主題商業(yè)將分批面世，依托全球最大室內(nèi)滑雪場，多業(yè)態(tài)全天候的消費場景讓冰雪經(jīng)濟得以在濱海城市實現(xiàn)文體旅“乘數(shù)效應”；深圳灣萬象城二期以新奢生活主場為主題引進近300家品牌，其中區(qū)域首店120余家，覆蓋戶外、美妝、數(shù)碼、美食等全品類業(yè)態(tài)，與一期國際奢品、珠寶腕表形成互補，同時完善后?？罩羞B廊進一步打通了后?！钲跒成倘β袆泳€，推動商圈提質(zhì)升級、融合發(fā)展。
圖1：深圳優(yōu)質(zhì)購物中心平均租金/空置率
數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部
前7月，深圳全市社會消費品零售總額增速恢復至3.6%，較去年全年的增速提升2.5個百分點。其中，商品零售的增速為3.8%，領(lǐng)先餐飲增速2.0個百分點。三季度，深圳零售市場物業(yè)需求端亦可見相似趨勢，新入駐品類個數(shù)中，零售占比55.6%，高出餐飲品類比重19.9個百分點。女裝繼續(xù)位居零售品類第一，運動戶外躍升至第二，占零售類比重約10.7%，同時細化品類專門店有擴張趨勢，如sidas鞋墊、嗒嗒旋扣鞋帶。超市的入駐帶動部分項目實現(xiàn)去化，如嘉樂道引進永輝、福永萬達廣場引進沃爾瑪?shù)?，填補了周邊居民對綜合商超的需求。
地方特色菜館占餐飲品類比重約18.4%，三季度熱門轉(zhuǎn)向江西菜，其中歐記大排檔擴張至保利文化廣場、領(lǐng)展中心城；胡恰入駐深圳萬象城、萬象天地。新式飲品及奶茶占比13.2%，北京品牌李茶的茶、閩南特色茶飲品牌禮厚茶肆、上海新中式酸奶樓下酸奶等均有落子。
西部板塊將是近期供應熱點區(qū)域
商家在選址策略上保持謹慎，為控制成本和降低風險，偏向于成熟項目的小面積鋪位，而部分運營商也將大面積的鋪位進行分割，靈活應對當下需求趨勢。整體來看，深圳優(yōu)質(zhì)購物中心空置率環(huán)比二季度下降0.3個百分點至8.8%。
戴德梁行預測，至2026年末，深圳預計將有53.4萬平方米的優(yōu)質(zhì)購物中心入市。粉絲消費成為商業(yè)領(lǐng)域的熱議話題，深圳已有部分商場應需增設明星、動漫人物等應援打卡點以吸引顧客駐足。三季度，深圳優(yōu)質(zhì)購物中心最優(yōu)層平均租金錄得每月753.3元/平方米，同比下降2.9%。消費需求的增長仍有待穩(wěn)固，同時持續(xù)供應下面臨市場競爭，不少運營商提供停車優(yōu)惠、免費租借充電寶等提升細致服務以增加客戶黏性。
供應端集中放量促全市甲級寫字樓吸納量回升，小眾科技企業(yè)入駐添市場活力
截至2025年三季度末，隨著新增項目陸續(xù)投入使用，深圳甲級寫字樓存量規(guī)模攀升至887.9萬平方米。從供應分布來看，三季度新增供應集中于前海片區(qū)，有助于推動該片區(qū)商務氛圍及相應配套設施的進一步完善。
然而，新增供應的集中釋放亦進一步加劇市場供需不平衡的狀況，使得全市甲級寫字樓空置率較上季度上升1.2個百分點至29.0%。激烈的市場競爭促使業(yè)主加大租金讓步力度，三季度全市甲級寫字樓平均租金進一步下探至每月153.4元/平方米，環(huán)比下降4.2%、同比下降11.2%。租金下行與新增供應刺激下，三季度全市凈吸納量達到9.2萬平方米，創(chuàng)下2024年以來的季度新高。
圖2：深圳甲級寫字樓租金&空置率
數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部
戴德梁行認為，當前，業(yè)主除采用下調(diào)租金、延長免租期等常規(guī)手段外，亦在積極探索多元化路徑，以強化物業(yè)對有限客戶資源的吸引力。其中一大趨勢體現(xiàn)為業(yè)主與寫字樓運營服務商的合作模式轉(zhuǎn)型：二者正從傳統(tǒng)租賃關(guān)系向合作伙伴關(guān)系升級，具體表現(xiàn)為業(yè)主提供辦公空間載體，專業(yè)運營商則承接“拎包入住”一體化解決方案及配套商務服務。該模式通過構(gòu)建風險共擔、收益共享的機制，有效提升雙方的風險抵御能力。
前三季度甲級寫字樓租賃需求主要集中于TMT、金融、專業(yè)服務業(yè)、零售貿(mào)易四大行業(yè)。具體至三季度，TMT行業(yè)中，跨境電商平臺、教育/學習軟件、電子游戲、AI芯片、智能駕駛等領(lǐng)域均有不錯成交表現(xiàn)。同時，在市場租金下行及企業(yè)自身業(yè)務規(guī)模擴張的雙重影響下，部分專攻小眾細分領(lǐng)域的科技公司逐步進入甲級寫字樓租賃市場，進一步豐富了租戶結(jié)構(gòu)。三季度，受益于商務空間運營商活躍度的提升，專業(yè)服務業(yè)租賃面積較前兩季度有所恢復；金融業(yè)租賃需求亦在經(jīng)歷前兩季度的相對低迷后出現(xiàn)回升。此外，酒店業(yè)態(tài)及循環(huán)經(jīng)濟、新消費、物流領(lǐng)域企業(yè)在本季度均錄得較大面積的租賃成交，為整體市場注入活力。
競爭加劇或?qū)⒓ぐl(fā)更多寫字樓運營創(chuàng)新探索
待入市的龐大供應量將進一步加劇未來甲級寫字樓市場的去化壓力。在嚴峻的市場環(huán)境下，如何通過有效策略提升所持物業(yè)對租戶的吸引力，同時筑牢資產(chǎn)運營的安全邊界，已成為業(yè)主和運營方不得不思考和解決的問題，這也將進一步推動寫字樓運營領(lǐng)域出現(xiàn)更多創(chuàng)新性探索與實踐。
