證券時報網(wǎng)
李志強(qiáng)
2025-10-15 08:30
10月14日，仲量聯(lián)行發(fā)布的報告顯示，2025年第三季度，上海辦公樓市場租金下行繼續(xù)帶動成本驅(qū)動型搬遷和升級需求，同時部分行業(yè)需求回暖。仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)兼華東區(qū)零售地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人黃臻表示：“當(dāng)前整體市場持續(xù)利好租戶，企業(yè)積極尋求更有利的租約條款和品質(zhì)升級機(jī)會?！?/p>
甲級辦公樓：三季度凈吸納量19萬平方米
2025年三季度，上海甲級辦公樓市場凈吸納量19.04萬平方米，成本驅(qū)動型搬遷和升級需求仍是辦公樓市場主要需求來源。仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部租戶代表總監(jiān)王岳表示：“金融服務(wù)業(yè)保持韌性，其中私募基金需求有所上升。同時，與人工智能相關(guān)的科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)以及以戶外運(yùn)動為代表的零售品牌的辦公租賃需求保持活躍。”
三季度，上海甲級辦公樓租金保持下行趨勢。其中，中央商務(wù)區(qū)租金為6.6元/平方米/天，非中央商務(wù)區(qū)租金達(dá)到4.3元/平方米/天。隨著甲級與乙級辦公樓之間的租金價差逐漸縮小，更多企業(yè)選擇搬遷入甲級樓宇以實現(xiàn)性價比更高的升級。
據(jù)仲量聯(lián)行介紹，業(yè)主為保留現(xiàn)有租戶同時吸引新租戶，在續(xù)租及新租條件上保持靈活的議價空間。部分業(yè)主表示愿意在延長租約的前提下接受租約重組。
在空置率方面，得益于成本驅(qū)動型需求以及本季度無新增供應(yīng)，上海中央商務(wù)區(qū)空置率環(huán)比下降0.6個百分點(diǎn)，達(dá)到16.3%。但來自產(chǎn)業(yè)園區(qū)與遠(yuǎn)郊租戶的升級需求推動非中央商務(wù)區(qū)空置率環(huán)比下降0.5個百分點(diǎn)至30.5%。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)：科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)為主力需求方
三季度，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)凈吸納量為4.12萬平方米。面對新項目的持續(xù)入市，產(chǎn)業(yè)園區(qū)租戶積極尋求品質(zhì)升級機(jī)會。同時，大部分租戶仍保持較高的成本敏感性。
仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部產(chǎn)業(yè)園區(qū)總監(jiān)俞則人表示，“科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)仍為主力需求方，涵蓋人工智能、集成電路、游戲等領(lǐng)域；總部型經(jīng)濟(jì)和科研機(jī)構(gòu)的需求也較為活躍?！?/p>
三季度，上海共有兩個產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目竣工交付，總建筑面積為20.47萬平方米。新增供應(yīng)涌入繼續(xù)推高上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體空置率，上海全市空置率環(huán)比上升0.9個百分點(diǎn)至26.1%。謹(jǐn)慎的租賃需求疊加短期內(nèi)的集中供應(yīng)使得市場租金繼續(xù)承壓。三季度，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體市場租金環(huán)比下降4.4%至3.5元/平方米/天。
在物流地產(chǎn)方面，上海大部分租戶活動也以節(jié)約成本為主要導(dǎo)向。三季度，上海物流市場整體租金環(huán)比下降5.8%，至1.20元/平方米/天。仲量聯(lián)行中國區(qū)產(chǎn)業(yè)及物流服務(wù)部負(fù)責(zé)人尹鴻表示：“在成本導(dǎo)向型需求主導(dǎo)以及空置率高企的背景下，業(yè)主維持相對激進(jìn)的定價策略，租金依然有下行壓力。”
投資市場：共達(dá)成17宗資產(chǎn)交易
今年三季度，上海投資市場整體呈現(xiàn)回暖態(tài)勢，共達(dá)成17宗資產(chǎn)交易，總成交金額達(dá)149.7億元，環(huán)比上漲78.1%。據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)，該季度單體項目平均成交金額為8.81億元，較2024年均值（5.6億元）及2025年上半年水平（4.2億元）顯著提升。本季度共有4宗成交額高于10億元的成交記錄，成交金額超過5億元的交易占比約47%。
具體來看，辦公樓資產(chǎn)重回主導(dǎo)地位，以75%的成交金額占比和53%的成交宗數(shù)占比領(lǐng)先其他資產(chǎn)類別。截至三季度末，一宗標(biāo)桿級辦公項目成功交割，不僅刷新近兩年單筆交易紀(jì)錄，更成為市場情緒轉(zhuǎn)折的重要催化劑，極大提振了對核心城市核心資產(chǎn)長期價值的信心。其他資產(chǎn)類別中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的成交金額占比為11%，零售物業(yè)和長租公寓的金額占比分別為8%和6%。
從需求端結(jié)構(gòu)看，投資性需求占比高達(dá)91%，穩(wěn)居絕對主導(dǎo)地位，印證市場仍以資本配置驅(qū)動為主。高凈值投資者與各類企業(yè)買家持續(xù)活躍，展現(xiàn)出對上海大宗資產(chǎn)長期增值潛力的信心。從區(qū)域分布看，中環(huán)以內(nèi)項目貢獻(xiàn)了86%的成交金額與81%的成交宗數(shù)，熱度持續(xù)回歸核心區(qū)域。
仲量聯(lián)行投資及資本市場華東區(qū)負(fù)責(zé)人孫翎表示：“展望未來，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)政策持續(xù)發(fā)力、外資配置意愿回升，以及核心地段稀缺資產(chǎn)持續(xù)釋放，預(yù)計上海商業(yè)地產(chǎn)投資市場將在第四季度延續(xù)穩(wěn)中向好趨勢?！?/p>
