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近日，國(guó)家外匯管理局調(diào)整外資購(gòu)房限制政策，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)“炒房回歸”的擔(dān)憂。其中有兩點(diǎn)尤為引人關(guān)注：一是將粵港澳大灣區(qū)試點(diǎn)的港澳居民購(gòu)房結(jié)匯支付便利政策推廣至全國(guó)，便利境外個(gè)人境內(nèi)購(gòu)房結(jié)匯支付；二是縮減資本項(xiàng)目外匯收入及其結(jié)匯所得人民幣在境內(nèi)支付使用的負(fù)面清單，取消其中不得用于購(gòu)買非自用住宅性質(zhì)房產(chǎn)的限制。這一調(diào)整，意味著困擾境外購(gòu)房者多年的“付款難題”得以解決。

從個(gè)人層面來(lái)看，新規(guī)實(shí)施前，境外購(gòu)房者若想購(gòu)買境內(nèi)房產(chǎn)，需先取得房產(chǎn)備案證明，才能到銀行辦理結(jié)匯支付首付，而境內(nèi)開發(fā)商要求先收到首付款才會(huì)辦理備案，這形成了流程上的矛盾。新規(guī)落地后，境外購(gòu)房者無(wú)需等待備案證明，憑借購(gòu)房合同或協(xié)議，就能先到銀行辦理首付款的結(jié)匯與支付手續(xù)，之后在規(guī)定時(shí)間內(nèi)將購(gòu)房備案證明補(bǔ)交給銀行，即可完成整個(gè)流程，有效化解了此前的流程困局。

從企業(yè)層面而言，新規(guī)讓企業(yè)在外匯資金使用方向上擁有了更高靈活性。除購(gòu)買辦公用房、員工宿舍等經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)外，企業(yè)還能依據(jù)自身發(fā)展策略進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投資，這對(duì)盤活存量資產(chǎn)具有重要意義。

對(duì)于此次政策調(diào)整，官方已給出明確定調(diào)：近年來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)已發(fā)生變化，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)宏觀調(diào)控措施已優(yōu)化調(diào)整?；诖耍嚓P(guān)外匯管理措施有必要加以優(yōu)化調(diào)整，以適應(yīng)新形勢(shì)新要求，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展。

顯然，這一政策本質(zhì)是精準(zhǔn)激活市場(chǎng)需求的工具，并非“炒房回歸”的信號(hào)，境外個(gè)人要享受這一政策便利，前提仍是需符合房地產(chǎn)主管部門及各地的購(gòu)房資格條件。

今年下半年，全國(guó)多個(gè)城市優(yōu)化購(gòu)房政策，涵蓋公積金政策優(yōu)化、“好房子”建設(shè)推進(jìn)、住房保障加強(qiáng)等多個(gè)維度，重點(diǎn)惠及新市民、多子女家庭等剛需群體，而外資相關(guān)政策則聚焦境外個(gè)人自住需求。從整體視角觀察，這種“松綁+約束”的政策組合拳，體現(xiàn)出房地產(chǎn)調(diào)控正朝著更精細(xì)化、精準(zhǔn)化的方向發(fā)展，既能避免市場(chǎng)過(guò)熱，又能滿足多元化的住房需求。

樓市調(diào)控的目標(biāo)始終是穩(wěn)定市場(chǎng)，而非刺激投機(jī)。在政策松綁的邊界上，“房住不炒”仍是不可突破的剛性約束。更關(guān)鍵的是，當(dāng)前房地產(chǎn)供求關(guān)系已發(fā)生逆轉(zhuǎn)，不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)性顯著減弱，外資難以通過(guò)短期買賣房產(chǎn)獲利，熱錢炒作的土壤已不復(fù)存在。

外資買房限制放寬，是樓市調(diào)控工具箱中的一項(xiàng)精準(zhǔn)措施，其核心目標(biāo)是優(yōu)化跨境資金管理、滿足合理住房需求，而非重啟投機(jī)通道。在“房住不炒”的主基調(diào)下，可通過(guò)限購(gòu)約束、用途監(jiān)管、供需調(diào)節(jié)等多重機(jī)制，確保外資有序進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。