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最新發(fā)布的《住房租賃條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）將于9月實(shí)施?！稐l例》中提及“多渠道增加租賃住房供給”，引起市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

證券時(shí)報(bào)記者探訪了解到，在前期《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》等政策文件的引導(dǎo)下，“非居改租”（將閑置的非居住類房屋改造為租賃住房），在部分城市已經(jīng)實(shí)際上取得了一定進(jìn)展。

業(yè)內(nèi)期待，《條例》實(shí)施配套政策能夠進(jìn)一步提高“非居改租”的經(jīng)濟(jì)性和便利度，為盤活存量資產(chǎn)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提供有力支持。

存量盤活是必修課

“對(duì)于具有資產(chǎn)全周期改造升級(jí)及運(yùn)營(yíng)能力的企業(yè)而言，‘多渠道增加租賃住房供給’支持政策是一個(gè)契機(jī)?！饼埡堉琴Y管相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，龍湖龍智資管旗下龍湖冠寓目前累計(jì)已服務(wù)了近200萬(wàn)租戶。

《條例》明確表示，國(guó)家完善政策措施，培育市場(chǎng)化、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)。在《條例》發(fā)布后的答記者問(wèn)中，司法部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)人直言，當(dāng)下我國(guó)住房租賃市場(chǎng)面臨一些問(wèn)題，其中就包括住房租賃市場(chǎng)供給主體以個(gè)人為主，市場(chǎng)化、專業(yè)化的機(jī)構(gòu)主體發(fā)展不足。

從租客視角來(lái)看，長(zhǎng)租公寓品質(zhì)高、服務(wù)好，與年輕人的需求較為適配，已經(jīng)成為新市民群體的首選。中指研究院近期發(fā)起的全國(guó)租客問(wèn)卷調(diào)查顯示，分散式長(zhǎng)租公寓租客畢業(yè)時(shí)間在3年以內(nèi)的占比為52%，集中式長(zhǎng)租公寓租客畢業(yè)時(shí)間在3年內(nèi)的占比高達(dá)62%，均明顯高于個(gè)人房源租客。

如果從存量資產(chǎn)盤活視角出發(fā)，發(fā)揮市場(chǎng)化、專業(yè)化作用的機(jī)構(gòu)主體無(wú)疑具有更大能量。借鑒歐美日等國(guó)家和地區(qū)資管行業(yè)發(fā)展史看，當(dāng)市場(chǎng)步入存量資產(chǎn)時(shí)代的時(shí)候，成熟優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)多，交易需求會(huì)有一定程度的提升，以助力資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)保值增值的資管行業(yè)會(huì)迎來(lái)發(fā)展風(fēng)口期。

“存量主導(dǎo)的時(shí)代，要穩(wěn)樓市，關(guān)鍵在穩(wěn)存量。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

在李宇嘉看來(lái)，租賃應(yīng)是未來(lái)存量房源盤活的最大潛力，也是樓市止跌回穩(wěn)的抓手。舊房子搞新業(yè)態(tài)、新場(chǎng)景、新產(chǎn)業(yè)，其實(shí)也是為了盤活存量房源、激活空間價(jià)值，產(chǎn)生可持續(xù)的現(xiàn)金流，從而實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)。

泊寓是業(yè)內(nèi)首個(gè)開(kāi)業(yè)房間數(shù)突破20萬(wàn)間的長(zhǎng)租公寓品牌，2025年上半年泊寓新開(kāi)業(yè)房源中，超七成是與各地國(guó)企平臺(tái)合作的保租房。相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，通過(guò)提供運(yùn)營(yíng)管理、資產(chǎn)管理、科技賦能等服務(wù)體系，泊寓跑通了“非居改?！薄坝墒鄹淖狻薄癟OD租賃社區(qū)”等多種發(fā)展模式，將各類閑置資產(chǎn)盤活為保障性租賃住房。

“在長(zhǎng)春、廣州、深圳、佛山等多個(gè)城市，泊寓盤活內(nèi)外部可售型存量住房超1.46萬(wàn)間，其中盤活萬(wàn)科旗下房源近7000間，為自持型住宅、公寓盤活及商辦改租提供了可復(fù)制的解決方案?！辈丛⒈硎?。

“非居改租”亮點(diǎn)頻出

在位于深圳的環(huán)水泊寓·生態(tài)軟件園店，門店店長(zhǎng)近期剛剛完成了所在門店的續(xù)約工作?！?04套房間，今年完成滿租不成問(wèn)題?！彼孕艥M滿地告訴記者。

記者探訪環(huán)水泊寓·生態(tài)軟件園店看到，即便是35平方米的一室戶型也分出了入戶模塊、衛(wèi)浴模塊、睡眠模塊、學(xué)習(xí)模塊、晾曬模塊等7個(gè)功能區(qū)。2米寬的采光大窗戶、1.5米寬的雙人床、獨(dú)立衛(wèi)生間，以及相當(dāng)于周邊同品質(zhì)9折的租金水平……

這棟8層小高樓，如今是在南山科技園就業(yè)的新市民首選之一。但是在2年前，這棟小樓還是深圳市屬國(guó)企深圳環(huán)境水務(wù)集團(tuán)一棟辦公用樓，雖然地處南山區(qū)科技園核心板塊，但是因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)的調(diào)整進(jìn)入閑置和低效利用的狀態(tài)。

這類情況在當(dāng)下較為常見(jiàn)，在新增供應(yīng)持續(xù)釋放的背景下，寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率持續(xù)走高，閑置樓宇不斷出現(xiàn)。同時(shí)，一些企業(yè)搬家，也讓一些原本位于城市核心功能區(qū)的老舊辦公樓進(jìn)入低效利用狀態(tài)。

此前，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，已經(jīng)放開(kāi)了非居住存量房屋改建為保障性租賃住房的條款，各地跟進(jìn)推出政策細(xì)則。深圳市提出，用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)，不補(bǔ)繳土地價(jià)款，同時(shí)按照國(guó)家規(guī)定享受土地、財(cái)稅、金融等對(duì)保障性租賃住房的專門支持政策。

政策的調(diào)整，解決了許多技術(shù)層面的問(wèn)題，在全國(guó)各地都創(chuàng)造了一些亮點(diǎn)項(xiàng)目。

環(huán)水泊寓·生態(tài)軟件園店模塊化的家居功能裝配，滿足了新市民“拎包入住”的需求，投運(yùn)2年，備受青年人歡迎，持續(xù)滿租。

在7月30日開(kāi)業(yè)的龍湖冠寓南京水晶酈城店，將可售商業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)轶w量近700間的長(zhǎng)租公寓；龍湖冠寓北京亞運(yùn)村關(guān)莊店，綜合利用閑置的國(guó)企單位大院，將辦公樓、員工宿舍更新為長(zhǎng)租公寓，食堂和浴室改裝為聯(lián)合辦公空間。這些實(shí)踐，讓低效運(yùn)作的地產(chǎn)項(xiàng)目重新煥發(fā)出新的活力與價(jià)值。

期待提升改造便利度

在前期“非居改租”項(xiàng)目頗多亮點(diǎn)的背景下，新出臺(tái)的《條例》進(jìn)一步鼓勵(lì)多渠道增加租賃住房供給。目前，“非居改租”在改造成本、改造效率方面均有提升空間，業(yè)內(nèi)人士期待《條例》后續(xù)配套政策進(jìn)一步提升“非居改租”實(shí)踐的可行性。

“近兩年，隨著存量商品房去庫(kù)存政策逐步推進(jìn)，部分城市非居改租、收儲(chǔ)轉(zhuǎn)租等取得一定進(jìn)展?！敝兄秆芯吭褐笖?shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，“但對(duì)于廠房、商業(yè)辦公用房等‘非居改租’項(xiàng)目，當(dāng)前仍面臨改造成本較高、用地性質(zhì)或物業(yè)用途變更難、消防報(bào)批難等問(wèn)題?！?/p>

這些困難在老舊廠房的改造嘗試上尤為突出。記者了解到，此前有城市考慮在相關(guān)政策中擬定廠房改建條例，但隨后各方都“知難而退”，原因就是工業(yè)廠房設(shè)計(jì)與住房設(shè)計(jì)差別極大，慎重推進(jìn)是各方商議后的一致觀點(diǎn)。

“老舊廠房改租賃住房，簡(jiǎn)直是一場(chǎng)‘爆改’。”曾經(jīng)參與過(guò)此類項(xiàng)目改造的住房租賃企業(yè)人士回憶道，此前的改造嘗試中老舊廠房大范圍拆卸，基本上只剩余支撐結(jié)構(gòu)，隨后要重新做樓面結(jié)構(gòu)、加固、防水、消防等一系列基礎(chǔ)改造。

“對(duì)于企業(yè)而言，之前老舊廠房改造，一是施工長(zhǎng)，二是投入成本高。”該人士透露。目前一般住房租賃項(xiàng)目的成本回收期是5至8年，廠房改造項(xiàng)目如果完全按照商業(yè)化運(yùn)作，回收期遠(yuǎn)超常規(guī)時(shí)間。

龍湖龍智資管相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，老舊廠房改造，一方面能改造空間非常有限，它的基礎(chǔ)空間布局、采光通風(fēng)等已確定；另一方面，項(xiàng)目改造成本差異極大，可能涉及柱網(wǎng)、隔墻、硬軟裝等改造投入，都要依照項(xiàng)目確定。

“很簡(jiǎn)單的例子，廠房改住房，內(nèi)部空間的采光常常不得不使用天窗方案，房屋設(shè)計(jì)自然就很受限?！饼埡堉琴Y管相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“這類項(xiàng)目需要結(jié)合具體項(xiàng)目的區(qū)位、板塊潛力、客群厚度來(lái)評(píng)估收入，綜合評(píng)估項(xiàng)目收益。”

業(yè)界還期盼配套措施能進(jìn)一步簡(jiǎn)化合規(guī)審批流程?！斑@類改造目前基本處于一事一議的情形，意味著很大的協(xié)調(diào)成本?！庇凶》孔赓U企業(yè)人士表示。

據(jù)悉，老舊廠房改租賃住房，需解決消防審批、產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一等多方面的必要程序，同時(shí)各地區(qū)執(zhí)行難易程度也都有一定差別。據(jù)了解，有的地區(qū)“非居改租”項(xiàng)目需要經(jīng)區(qū)一級(jí)住建局、水務(wù)、消防、教育、規(guī)劃、燃?xì)?、供電局等多部門聯(lián)合會(huì)審，再經(jīng)市一級(jí)相關(guān)部門的審批、復(fù)核等程序，總體審批環(huán)節(jié)耗時(shí)較長(zhǎng)。

龍湖龍智資管方面表示，期待《條例》出臺(tái)后可以進(jìn)一步優(yōu)化合規(guī)審批流程，在相關(guān)非住業(yè)態(tài)認(rèn)定保租房、以住宅同等標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定水電氣費(fèi)用等方面給出更便利、更明確的規(guī)則。

為確保《條例》順利實(shí)施，司法部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)人表示，將抓緊完善配套制度。國(guó)務(wù)院有關(guān)部門、地方人民政府將及時(shí)出臺(tái)相關(guān)配套規(guī)定，進(jìn)一步細(xì)化制度措施，增強(qiáng)制度的可操作性，確?！稐l例》的規(guī)定落地落實(shí)。