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雖然機(jī)構(gòu)投資者不再肆意掃貨寫字樓與購物中心，但陳俊儒發(fā)現(xiàn)，今年粵港澳大灣區(qū)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的大宗交易頻次，卻也不見少。

陳俊儒是戴德梁行華南區(qū)資本市場(chǎng)部主管及董事。今年以來，他服務(wù)的客戶群體的畫像以及心態(tài)，出現(xiàn)了些許變化。保險(xiǎn)公司、不動(dòng)產(chǎn)基金公司鑒于自身投資偏好的改變，會(huì)更傾向于持有流動(dòng)性與回報(bào)率較高且租約穩(wěn)定的物業(yè)類別；但更多的中小企業(yè)卻看準(zhǔn)時(shí)機(jī)入場(chǎng)抄底，除了自用需求外，總價(jià)低的商鋪、廠房資產(chǎn)更“吃香”了。

據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年上半年，廣深兩地共計(jì)成交大宗交易29宗，總成交額為147億元，單宗均價(jià)則由10億元—20億元降至5億元。這一大宗交易成交量，已經(jīng)接近于去年全年35宗的交易量，顯示不動(dòng)產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)的交易頻次有所活躍。

中小企業(yè)主踏步入場(chǎng)，緣由是商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格經(jīng)過盤整以后，價(jià)值已經(jīng)凸顯。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，以深圳為例，目前商鋪回報(bào)率普遍可達(dá)4.5%—6%，作為資產(chǎn)配置的一環(huán)，具有較高收益率。

此外，隨著制造業(yè)的升級(jí)轉(zhuǎn)型，機(jī)器人、醫(yī)療器械等熱門賽道也帶旺了廠房的需求，這些新興產(chǎn)業(yè)的企業(yè)主也在購入此類資產(chǎn)。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)與新興產(chǎn)業(yè)的交替，最終也體現(xiàn)在大宗交易市場(chǎng)上，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)在“賣廠房”，新興產(chǎn)業(yè)持續(xù)接盤。

需求和風(fēng)格切換，粵港澳大灣區(qū)的大宗交易市場(chǎng)，有了些許暖意。

實(shí)業(yè)資本圍獵優(yōu)質(zhì)商鋪

陳俊儒發(fā)現(xiàn)，過去這一年，粵港澳大灣區(qū)大宗交易市場(chǎng)的“玩家”變了?！斑@個(gè)市場(chǎng)的玩家已經(jīng)不一樣了，買的東西也就不一樣?！彼硎?。

不一樣的地方在于，過去廣州、深圳大宗交易機(jī)構(gòu)投資者投資需求活躍，屢有購入寫字樓、購物中心等作為資產(chǎn)配置；但現(xiàn)在，實(shí)業(yè)類的買家正在逐漸變多，這些實(shí)業(yè)類買家來自于工廠老板，他們購入大宗資產(chǎn)的目的，是出于自用或者投資的需求。

這些實(shí)業(yè)類的買家中，傳統(tǒng)行業(yè)的中小企業(yè)主有迫切的投資回報(bào)需求；新興產(chǎn)業(yè)的企業(yè)主則有擴(kuò)大產(chǎn)能的動(dòng)因，這些底層邏輯交疊，讓大宗交易市場(chǎng)的活躍度保持在較高的水平。

陳俊儒接觸到的買家中，給出的投資額普遍在1億元—2億元之間?！斑@筆資金過去可能是投資債券，或者銀行理財(cái)，但是這些買家在了解市場(chǎng)后會(huì)發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在商鋪類的資產(chǎn)回報(bào)率已經(jīng)比許多投資渠道更高了，回報(bào)率也接近6%，是很好的投資渠道。”

深圳中原地產(chǎn)商鋪部總經(jīng)理丁長(zhǎng)申，也觀察到了同樣的現(xiàn)象。丁長(zhǎng)申表示，今年他所接觸到的商鋪交易有明顯增加，“今年部分開發(fā)商回籠資金的需求增強(qiáng)，所以對(duì)整售商業(yè)類的產(chǎn)品價(jià)格談價(jià)空間高，交易也相對(duì)好談。”根據(jù)中原地產(chǎn)商鋪部觀察到的數(shù)據(jù)，今年上半年，羅湖京基天郡府一批商鋪就由個(gè)人投資者購入。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者走訪以及對(duì)中介的采訪中了解到，目前深圳熱門區(qū)域的商鋪，價(jià)格回落到理性的區(qū)間，這使得這類資產(chǎn)的回報(bào)率變得非?？捎^?！耙愿Ｌ锟诎稙槔@個(gè)商圈大多數(shù)商鋪價(jià)格在3.5萬元/平方米，福田CBD也有5萬元/平方米—6萬元/平方米的價(jià)格，回報(bào)率都能夠達(dá)到4.5%—6%。”一位福田區(qū)中介人士表示。

需要注意的是，盡管商鋪市場(chǎng)整體交易量有所上升，但這仍然是一個(gè)相對(duì)分化的市場(chǎng)。

一個(gè)既定的事實(shí)是，雖然1億元—2億元的交易額在大宗交易市場(chǎng)是小總價(jià)，但這個(gè)區(qū)間卻能夠在市場(chǎng)中找到較好商鋪類資產(chǎn)?！斑@些與銀行、大型連鎖品牌等信用良好租戶簽約的物業(yè)，因其能夠提供持續(xù)穩(wěn)健的收益率，正成為投資者重點(diǎn)追逐的對(duì)象。”一位不愿具名的深圳房企人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

產(chǎn)業(yè)升級(jí)催生廠房投資熱

商鋪交易量趨于活躍的同時(shí)，工業(yè)廠房資產(chǎn)受到的關(guān)注度也在持續(xù)提高，尤其是在法拍市場(chǎng)。

中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，今年3月，深圳龍崗平湖村的一工業(yè)園以8748萬元，102%的高溢價(jià)率成交拍出；今年6月，深圳市光陽電機(jī)工業(yè)園33789.36平方米工業(yè)產(chǎn)權(quán)拍賣成交。最終成交溢價(jià)金額超2.66億元，溢價(jià)率約60%。今年7月，深圳市八卦嶺工業(yè)區(qū)廠房也出現(xiàn)整棟成交的物業(yè)，成交價(jià)2.1億元，建筑面積約1萬平方米，成交樓面價(jià)約2萬元/平方米，高于官方評(píng)估價(jià)近8000萬元。

丁長(zhǎng)申分析稱，制造業(yè)升級(jí)與土地資源緊缺的雙重背景下，地段佳、產(chǎn)權(quán)清晰的優(yōu)質(zhì)工業(yè)產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目投資價(jià)值將進(jìn)一步凸顯，一旦進(jìn)入市場(chǎng)便變身投資搶手貨。

在當(dāng)前的市場(chǎng)格局下，不同的制造業(yè)企業(yè)，在廠房類資產(chǎn)的配置上也各有需求，進(jìn)而推升了市場(chǎng)的交易活躍度。“量產(chǎn)型巨頭更傾向于自購?fù)恋亟◤S；快速成長(zhǎng)型企業(yè)選擇購買二手廠房或者聯(lián)合買地建廠；底層小企業(yè)則更愿意租賃廠房。”丁長(zhǎng)申表示。

而在工業(yè)廠房類資產(chǎn)的交易中，也可以看到產(chǎn)業(yè)升級(jí)的趨勢(shì)。

陳俊儒表示，很多風(fēng)口上的產(chǎn)業(yè)，他們有擴(kuò)產(chǎn)的需求，例如機(jī)器人、電子芯片以及醫(yī)療器械，這些本身都是大力發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。這些企業(yè)有擴(kuò)產(chǎn)的需求，所以在購入工業(yè)廠房類資產(chǎn)。而之前偏傳統(tǒng)的行業(yè)多數(shù)已經(jīng)遷出或者外溢了，“傳統(tǒng)行業(yè)在賣，新興產(chǎn)業(yè)的在買，以此推動(dòng)了市場(chǎng)的成交與交易量?！?/p>

從租金表現(xiàn)來看，新興產(chǎn)業(yè)的爆發(fā)，也顯著推高了工業(yè)廠房資產(chǎn)的需求。甚至在一些熱門的工業(yè)廠房區(qū)域，工業(yè)類資產(chǎn)的租金還要稍高于寫字樓物業(yè)。

據(jù)中原大宗交易部統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，2024年深圳高標(biāo)準(zhǔn)廠房平均租金達(dá)65元/月，同比上升12%，龍華區(qū)、光明區(qū)等機(jī)器人企業(yè)聚集區(qū)的優(yōu)質(zhì)廠房租金漲幅超15%。丁長(zhǎng)申分析稱，這是技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)對(duì)廠房的需求已從“量”轉(zhuǎn)向“質(zhì)”，符合新產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的工業(yè)資產(chǎn)逐漸吃香。

“這些案例不只是單次的大宗資產(chǎn)成交，更是趨勢(shì)信號(hào)。市場(chǎng)價(jià)值正在回歸，是新周期下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新玩家的真實(shí)寫照?！倍￠L(zhǎng)申強(qiáng)調(diào)。