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圖①寧波市江北區(qū)磚橋巷小區(qū)二期加裝電梯圖②改造中的北京市海淀區(qū)中興家園張薌逸/攝

近年來(lái)，隨著人民群眾的需求從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向“好不好”，我國(guó)城市發(fā)展從大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，進(jìn)入城市更新的重要階段。

在持續(xù)推進(jìn)城市更新戰(zhàn)略的過(guò)程中，老舊小區(qū)改造已成為改善居民生活環(huán)境、提升城市治理能力、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要抓手。目前，各地正大力推進(jìn)老舊小區(qū)改造，聚焦優(yōu)化提升老舊小區(qū)居住環(huán)境、設(shè)施條件等“硬件”和物業(yè)服務(wù)、文化價(jià)值等“軟件”，讓老舊小區(qū)“換新顏”。

近日，《證券日?qǐng)?bào)》記者走訪北京、寧波多個(gè)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，了解各方如何構(gòu)建協(xié)商機(jī)制，化解資金難題，讓老舊小區(qū)實(shí)現(xiàn)蛻變，激發(fā)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新活力。

夯實(shí)高品質(zhì)生活基礎(chǔ)

“我們這樓以前沒(méi)有做外墻保溫，冬天風(fēng)一吹就透，夏天開(kāi)空調(diào)屋里涼得也慢，冷氣都散出去了。下水道年頭長(zhǎng)了也總是堵。”說(shuō)起房子之前的問(wèn)題，家住海淀區(qū)羊坊店街道中興家園的王阿姨打開(kāi)了話匣子。

回應(yīng)居民關(guān)切，在翠微路第二社區(qū)居委會(huì)、羊坊店街道辦的積極推進(jìn)下，中興家園列入海淀區(qū)2024年老舊小區(qū)綜合整治項(xiàng)目名單。

“我們?cè)诟脑焓┕み^(guò)程中主動(dòng)加強(qiáng)與街道、社區(qū)、物業(yè)各方聯(lián)動(dòng)，做好施工計(jì)劃部署，盡可能加快施工進(jìn)度，減少對(duì)居民正常生活的影響。”中國(guó)新興建筑工程有限責(zé)任公司項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)五洲對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者介紹，當(dāng)前項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)工近三個(gè)月，居民關(guān)心的外墻保溫、上下水管道改造、外窗更換改造工作均進(jìn)展順利，預(yù)計(jì)年內(nèi)就能完工。

當(dāng)前，全國(guó)已有大量群眾受惠于老舊小區(qū)改造。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部數(shù)據(jù)顯示，2019年至2024年，全國(guó)累計(jì)開(kāi)工改造老舊小區(qū)28萬(wàn)個(gè)，惠及居民4800萬(wàn)戶、超過(guò)1.2億人，共改造提升各類老化管線36萬(wàn)公里，增設(shè)停車位387萬(wàn)個(gè)，建設(shè)養(yǎng)老、托育等各類社區(qū)服務(wù)設(shè)施7.8萬(wàn)個(gè)。2025年，全國(guó)計(jì)劃新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)2.5萬(wàn)個(gè)。根據(jù)各地統(tǒng)計(jì)上報(bào)數(shù)據(jù)，1月份至4月份，全國(guó)新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5679個(gè)。

“在城市發(fā)展新階段，城市更新不是大拆大建，而是遵循‘缺什么補(bǔ)什么’的原則對(duì)城市功能進(jìn)行修復(fù)完善?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示。

中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳5月份發(fā)布的《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》）明確，實(shí)施城市更新行動(dòng)，是推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展、不斷滿足人民美好生活需要的重要舉措?！兑庖?jiàn)》將“推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)整治改造”列為城市更新行動(dòng)的主要任務(wù)之一。

在提出“更新改造小區(qū)燃?xì)獾壤匣芫€管道”等硬件改造工作的同時(shí)，《意見(jiàn)》還要求“結(jié)合改造同步完善小區(qū)長(zhǎng)效管理機(jī)制”。

完善小區(qū)長(zhǎng)效管理機(jī)制，鞏固老舊小區(qū)改造成果，規(guī)范物業(yè)管理是關(guān)鍵一環(huán)。

“最大的感觸就是垃圾和電動(dòng)車之類的有人管了，小區(qū)干凈了不少，也更安全了。”在北京市海淀區(qū)萬(wàn)壽路12號(hào)院內(nèi)，談及物業(yè)公司入駐后的感受，一位居民向記者表示。

萬(wàn)壽路12號(hào)院日前正式完成了物業(yè)公司引入工作。北京銀達(dá)物業(yè)管理有限責(zé)任公司有關(guān)負(fù)責(zé)人向記者介紹，經(jīng)歷了三年的街道托管和半年多的試運(yùn)營(yíng)后，今年5月1日起，公司已正式接管海淀區(qū)萬(wàn)壽路12號(hào)院的物業(yè)服務(wù)。

未來(lái)，老舊小區(qū)長(zhǎng)效管理機(jī)制將持續(xù)完善推廣。北京市5月底發(fā)布的《深化物業(yè)管理改革創(chuàng)新持續(xù)提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量三年行動(dòng)計(jì)劃（2025—2027年）》要求，推動(dòng)老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)全覆蓋。圍繞老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)全覆蓋三年工作目標(biāo)開(kāi)展月度監(jiān)測(cè)評(píng)估，計(jì)劃2025年推動(dòng)300個(gè)老舊小區(qū)引入物業(yè)服務(wù)，2026年擴(kuò)大至1000個(gè)，2027年實(shí)現(xiàn)1800個(gè)全覆蓋。

合力疏通改造堵點(diǎn)

“錢從何來(lái)”是老舊小區(qū)改造工作推進(jìn)過(guò)程中面臨的共性問(wèn)題。在走訪中，記者注意到，各地正積極探索改造資金由政府、居民、社會(huì)力量合理共擔(dān)的機(jī)制。

北京海房投資管理集團(tuán)有限公司中興家園項(xiàng)目負(fù)責(zé)人尹浩全向《證券日?qǐng)?bào)》記者介紹，此次中興家園老舊小區(qū)改造，在市級(jí)和區(qū)級(jí)財(cái)政對(duì)項(xiàng)目提供專項(xiàng)資金支持的同時(shí)，中興家園的產(chǎn)權(quán)單位也承擔(dān)了70%左右的管線改造費(fèi)用。此外，居民也可以根據(jù)自身意愿，選擇更優(yōu)質(zhì)的改造材料，并補(bǔ)齊資金差價(jià)。

財(cái)政出資、產(chǎn)權(quán)單位配合、居民可靈活選擇的出資機(jī)制調(diào)動(dòng)了多方積極性。尹浩全表示，得益于合理的出資安排，中興家園的居民改造積極性較高，項(xiàng)目推進(jìn)也比較順利。

在寧波市江北區(qū)磚橋巷小區(qū)二期老舊小區(qū)電梯加裝項(xiàng)目中，先安裝再付費(fèi)的“共享電梯”模式也減輕了居民的出資壓力。

“這種方式比較自由，我不使用電梯的話也不用出錢?！本幼≡诖u橋巷小區(qū)二期的李先生告訴記者，使用電梯可以按月或者按年付費(fèi)，這給了他們充足的選擇空間。

記者了解到，磚橋巷小區(qū)二期電梯由政府與電梯企業(yè)共同墊資建造，于5月21日正式啟用，使用費(fèi)為30元/人/月。居民可以按照自身情況選擇是否使用。

“讓居民看到、感受到改造的成果，是調(diào)動(dòng)居民積極性的重要方式。”李宇嘉說(shuō)。

“對(duì)于改造資金的來(lái)源，未來(lái)可以試點(diǎn)多元化融資模式?！?8安居客研究院院長(zhǎng)張波在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，例如，廣西等地的老舊小區(qū)將廣告位、停車位、充電樁等獲得的公共收益用于電梯更新，當(dāng)?shù)卣矔?huì)補(bǔ)貼住宅老舊電梯更新?lián)Q代。

有效拉動(dòng)投資消費(fèi)

老舊小區(qū)改造既是民生工程，也是發(fā)展工程。張波表示，通過(guò)系統(tǒng)性改造破解老舊小區(qū)的“硬件老化、服務(wù)缺失、治理低效”等痛點(diǎn)，是擴(kuò)大內(nèi)需、穩(wěn)增長(zhǎng)的重要抓手，更是推動(dòng)城市品質(zhì)提升的關(guān)鍵路徑。

在李宇嘉看來(lái)，老舊小區(qū)改造一方面能提升居住品質(zhì)，讓存量房供給質(zhì)量提升，帶動(dòng)二手房交易，促進(jìn)改善性住房需求釋放；另一方面也能帶動(dòng)居民住房相關(guān)消費(fèi)，比如裝修、家具家電置換等。

在重慶市，江北區(qū)塔坪片區(qū)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目成功激發(fā)了老舊小區(qū)活力。小區(qū)改造后，吸引了咖啡精釀、新派餐飲、攝影體驗(yàn)等100家創(chuàng)新性店鋪?zhàn)园l(fā)入駐，帶動(dòng)投資約4000萬(wàn)元，每日涌入數(shù)千名年輕人進(jìn)店打卡。此外，該項(xiàng)目還引導(dǎo)50余戶小區(qū)居民自主更新，平均每戶翻新改造投入5萬(wàn)元至8萬(wàn)元、配套家居消費(fèi)1萬(wàn)元至2萬(wàn)元，改造后房屋租金翻番。

“老舊小區(qū)改造中同步增設(shè)的社區(qū)養(yǎng)老驛站、托育點(diǎn)、便民超市、文化活動(dòng)室等設(shè)施，直接創(chuàng)造了新的消費(fèi)場(chǎng)景。”張波表示，此外，老舊小區(qū)改造也將推動(dòng)多類家裝產(chǎn)品需求提升。以適老化、適幼化改造為例，除基礎(chǔ)的防滑地磚、扶手外，智能馬桶、遠(yuǎn)程監(jiān)護(hù)設(shè)備等高端產(chǎn)品需求會(huì)同步增長(zhǎng)。

在大力提振消費(fèi)、全方位擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求的大背景下，包括老舊小區(qū)改造在內(nèi)的城市更新行動(dòng)蘊(yùn)藏著巨大的增長(zhǎng)潛力。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)秦海翔在國(guó)新辦5月20日召開(kāi)的新聞發(fā)布會(huì)上表示，實(shí)施城市更新行動(dòng)能夠有效拉動(dòng)投資和消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，不斷滿足人民群眾美好生活需要，對(duì)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、進(jìn)一步保障和改善民生都具有十分重要的意義。

“城市更新補(bǔ)齊基礎(chǔ)設(shè)施、市政設(shè)施短板后，將帶動(dòng)數(shù)萬(wàn)億元的市場(chǎng)投資和消費(fèi)。”李宇嘉稱，未來(lái)要建立完善“專項(xiàng)規(guī)劃—片區(qū)策劃—項(xiàng)目實(shí)施方案”的規(guī)劃實(shí)施體系，一體推進(jìn)“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”建設(shè)。在城市更新的過(guò)程中，也要積極植入新業(yè)態(tài)、新功能、新場(chǎng)景，為老舊區(qū)域注入新的活力，提升居民和社會(huì)資本參與的積極性，以城市更新帶來(lái)的增量利益共享，驅(qū)動(dòng)資金共擔(dān)。