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“不管是再好的行業(yè)，杠桿高風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)很大。所以降杠桿是必須的。”“以后不會(huì)再去那么多的城市……要集中在核心一二線城市?！薄斑\(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)和能力在未來(lái)這兩三年會(huì)有一個(gè)比較大的突破?！?/p>

6月最后一個(gè)工作日，融創(chuàng)中國(guó)股東周年會(huì)如期召開(kāi)。此前兩屆股東會(huì)，融創(chuàng)中國(guó)董事局主席孫宏斌都是在線上參與，這次他終于親臨現(xiàn)場(chǎng)，回答股東的疑問(wèn)。

一位參會(huì)者向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，近兩年很少在公開(kāi)場(chǎng)合見(jiàn)到孫宏斌，這次的觀感是，“瘦了，白頭發(fā)多，但氣色不錯(cuò)?！?/p>

今年年初，融創(chuàng)完成了境內(nèi)債的二次重組。境外債二次重組目前進(jìn)展順利。同時(shí)，融創(chuàng)的項(xiàng)目處置、交付等工作也在按部就班地推進(jìn)中。

前述股東說(shuō)，相比公開(kāi)披露的內(nèi)容，孫宏斌并沒(méi)有帶來(lái)更多增量信息。他的現(xiàn)身，更多是對(duì)公司戰(zhàn)略的確認(rèn)，并給股東吃下定心丸。

作為最早啟動(dòng)境內(nèi)外債務(wù)重組的大型房企，融創(chuàng)的化債進(jìn)展快過(guò)不少同行。因此，融創(chuàng)股東會(huì)的整體情緒比較樂(lè)觀。但不少股東長(zhǎng)期持有融創(chuàng)股票，近年來(lái)?yè)p失慘重。孫宏斌的出現(xiàn)，能在多大程度上安撫投資者，恐怕仍有疑問(wèn)。

盡管化債進(jìn)展順利，但2024年，融創(chuàng)的歸母凈利潤(rùn)仍處于虧損狀態(tài)，且已連續(xù)四年虧損。今年前5月，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額160億元，較去年同期下降35%。

債務(wù)重組只差“臨門(mén)一腳”

此次股東周年會(huì)在北京市朝陽(yáng)區(qū)望京融科中心的融創(chuàng)中國(guó)總部召開(kāi)，這處物業(yè)由融創(chuàng)于2016年從聯(lián)想手中收購(gòu)。

融創(chuàng)中國(guó)發(fā)軔于天津，2017年將總部搬到北京時(shí)，曾將此處作為過(guò)渡總部。不久后，又搬至位于東直門(mén)的“使館壹號(hào)院”。

2023年，身陷債務(wù)泥潭的融創(chuàng)決定從“使館壹號(hào)院”撤出，品牌、融資等部門(mén)搬回望京融科中心，其余職能部門(mén)則撤回天津。

6月30日上午，孫宏斌現(xiàn)身股東大會(huì)時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)響起一片掌聲。與他同時(shí)出現(xiàn)的，還有融創(chuàng)行政總裁汪孟德、首席財(cái)務(wù)官兼公司秘書(shū)高曦。

過(guò)去兩年，孫宏斌都沒(méi)有親臨股東大會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，僅從線上接入，2023年的股東會(huì)，他甚至沒(méi)有發(fā)言。在涉及債務(wù)重組的會(huì)議上，他也以線上的形式接入。

融創(chuàng)的現(xiàn)金流危機(jī)于2021年浮現(xiàn)，2022年上半年出現(xiàn)公開(kāi)債務(wù)違約。此后，他們便投入債務(wù)重組的工作中，并于2023年1月完成了160億元境內(nèi)債的展期。當(dāng)年11月，融創(chuàng)通過(guò)“債轉(zhuǎn)股+發(fā)新票”的方式，完成百億美元境外債務(wù)重組。

化債期間，孫宏斌深居簡(jiǎn)出，將主要精力放在公司事務(wù)上。但在一些公開(kāi)場(chǎng)合，他也會(huì)做出反思。

2023年3月，融創(chuàng)召開(kāi)境外債務(wù)重組說(shuō)明會(huì)，并以音頻形式向投資者直播。孫宏斌在會(huì)上反思，出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)的原因，在于執(zhí)行“三道紅線”不夠堅(jiān)決?！半m然也強(qiáng)調(diào)穩(wěn)健和利潤(rùn)，但是追求規(guī)模的慣性，讓我們?cè)谕顿Y上過(guò)于樂(lè)觀和激進(jìn)?！?/p>

他還說(shuō)，在公司管理上，也存在著權(quán)力過(guò)于下放等問(wèn)題。

一位資產(chǎn)并購(gòu)屆的人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，當(dāng)時(shí)融創(chuàng)正在推進(jìn)第一輪債務(wù)重組，孫宏斌唯有深刻剖析，才能打動(dòng)投資者。

近兩年，樓市復(fù)蘇進(jìn)程不及預(yù)期。包括融創(chuàng)在內(nèi)，不少房企紛紛啟動(dòng)對(duì)債務(wù)的二次處置。去年11月，融創(chuàng)公布境內(nèi)債二次重組方案，涉及10筆債券，總金額面值為154億元。通過(guò)四種方式，預(yù)計(jì)降債比例超50%。該方案于今年初獲批。

融創(chuàng)對(duì)境外債的二次重組于今年啟動(dòng)，擬將總規(guī)模約95.5億美元的境外債務(wù)全部轉(zhuǎn)股。這也意味著，融創(chuàng)的境外公開(kāi)債有望清零。至6月20日，該方案已獲得75%的債權(quán)人支持。

在法院裁決債務(wù)重組案時(shí)，75%的投票率是重要門(mén)檻。融創(chuàng)的境外債重組召集聆訊將于9月15日在香港高等法院召開(kāi)，在完成相關(guān)法庭程序后，這一方案將正式落地生效。以此計(jì)算，距離融創(chuàng)完成債務(wù)二次重組，只剩下不到80天。

投資者普遍認(rèn)為，債務(wù)重組進(jìn)展順利，是孫宏斌現(xiàn)身股東會(huì)的主要原因。此時(shí)他更有底氣面對(duì)股東。

“最困難的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去”

在債務(wù)重組進(jìn)展順利的情況下，此次股東大會(huì)更多談及公司發(fā)展的問(wèn)題。

有股東問(wèn)道，未來(lái)會(huì)采取怎樣的措施以保證公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。孫宏斌坦言，“不管是再好的行業(yè)，杠桿高風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)很大。所以降杠桿是必須的。”

通過(guò)項(xiàng)目出售和債務(wù)重組，融創(chuàng)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了杠桿的壓降，公司規(guī)模也大幅縮水。

2021年，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)了近6000億元的銷(xiāo)售額，規(guī)模沖進(jìn)行業(yè)前三，土地儲(chǔ)備面積2.54億平方米。到2024年，融創(chuàng)的銷(xiāo)售額降至471.4億元，縮水超九成；土地儲(chǔ)備面積下降一半，為1.28億平方米。

在此期間，融創(chuàng)將區(qū)域公司化整為零，減小管理半徑，并削減了區(qū)首的管理范圍，如今分為九大區(qū)域及河南公司。

孫宏斌稱(chēng)，在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)方面，融創(chuàng)將集中在北京、上海、西安等核心一二線城市，把產(chǎn)品做好，“不會(huì)再去很多城市”。

對(duì)于項(xiàng)目的處置，管理層透露，融創(chuàng)很早就著手處置旗下項(xiàng)目，去年開(kāi)始進(jìn)行徹底梳理，一項(xiàng)一策，推動(dòng)項(xiàng)目層面的債務(wù)重組和資產(chǎn)盤(pán)活。

去年以來(lái)，融創(chuàng)已經(jīng)為重慶灣、北京融創(chuàng)壹號(hào)院、天津梅江壹號(hào)院二期、武漢桃花源等項(xiàng)目引入資金，并化解存量債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。較早引入資金的上海外灘壹號(hào)院項(xiàng)目，則在上海樓市回溫過(guò)程中取得不錯(cuò)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)之外，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)也在按部就班地推進(jìn)。除獨(dú)立上市的融創(chuàng)服務(wù)外，文旅項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)也開(kāi)始貢獻(xiàn)收入。融創(chuàng)還于去年9月成立“而今資本”平臺(tái)，旨在切入房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置領(lǐng)域。

孫宏斌說(shuō)，“集團(tuán)的運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)和能力，在未來(lái)兩三年也會(huì)有一個(gè)比較大的突破?！?/p>

前述參會(huì)者認(rèn)為，總體而言，孫宏斌在給股東釋放信心。因?yàn)椴簧俟蓶|長(zhǎng)期持有融創(chuàng)的股票，這幾年損失慘重，有股東對(duì)此表示出不滿。孫宏斌無(wú)法左右資本市場(chǎng)，只能盡量釋放公司基本面的利好消息。

尾聲階段，有投資者問(wèn)最困難的時(shí)候是否已經(jīng)過(guò)去，孫宏斌回答，“肯定的”。