期貨日報
楊美 曲德輝
2025-04-30 11:32
近期，公募REITs擴募進程顯著提速，多個項目狀態(tài)變更為“已反饋”或“已通過”。專家表示，政策紅利釋放、審核效率提升與市場生態(tài)優(yōu)化共同驅(qū)動擴募提速，未來需通過機制創(chuàng)新和生態(tài)建設(shè)進一步激發(fā)市場活力。
進入4月，公募REITs擴募消息頻傳。上海證券交易網(wǎng)站信息顯示，上交所于4月24日對國泰君安東久新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡稱“國泰君安東久新經(jīng)濟REIT”）的擴募申請出具反饋意見。招募說明書顯示，國泰君安東久新經(jīng)濟REIT擬購入的基礎(chǔ)設(shè)施項目為南通弗洛達實業(yè)有限公司持有的東久（南通）智造園和重慶迪夢捷實業(yè)有限公司持有的東久（重慶）智造園一期，預(yù)計擴募募集資金為4.2億元。4月15日，中航京能光伏封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡稱“中航京能光伏REIT”）的擴募申請同樣收到上交所的反饋意見，據(jù)披露，中航京能光伏REIT擬購入蘇家河口水電站項目和松山河口水電站項目。
與此同時，國內(nèi)首個二次擴募的公募REITs案例浮出水面。4月16日，博時基金宣布，博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡稱“博時蛇口產(chǎn)園REIT”）擬申請第二次擴募并新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目。公開資料顯示，博時蛇口產(chǎn)園REIT于2021年6月7日公告成立，首次發(fā)行份額于2021年6月21日在深交所上市，并于2023年6月16日完成第一次擴募份額上，本次擬購入的基礎(chǔ)設(shè)施項目為光明項目（二期擴募）和南油項目。
值得注意的是，今年3月，市場還時隔兩年迎來了新一單公募REITs擴募項目落地。2023年3月至4月，首批四只公募REITs的擴募申請獲批。2024年，公募REITs市場沒有新的擴募項目落地。今年3月26日，華夏北京保障房中心租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡稱“華夏北京保障房REIT”）擴募申請正式獲得證監(jiān)會批復(fù)和上交所無異議函。根據(jù)此前公告，華夏北京保障房REIT本次擴募擬募集規(guī)模為8.30億元，擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項目為北京市房山區(qū)朗悅嘉園項目、通州區(qū)光機電項目、大興區(qū)盛悅家園項目、海淀區(qū)溫泉凱盛家園項目。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這標(biāo)志著公募REITs市場“首發(fā)+擴募”雙輪驅(qū)動格局進一步深化，也是公募REITs常態(tài)化發(fā)行的有力體現(xiàn)。
Wind數(shù)據(jù)顯示，除了上述項目，富國首創(chuàng)水務(wù)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、國泰君安臨港創(chuàng)新智造產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金的擴募申請也已獲得交易所反饋。
“公募REITs擴募提速的背后，存在政策支持力度強化、常態(tài)化發(fā)行機制完善、市場供需雙向擴容推動、首單示范效應(yīng)、擴募模式創(chuàng)新五大驅(qū)動要素?！蹦祥_大學(xué)金融發(fā)展研究院院長田利輝對《經(jīng)濟參考報》記者表示，新“國九條”明確提出推動REITs市場高質(zhì)量發(fā)展，今年政府工作報告等文件多次強調(diào)通過REITs盤活存量資產(chǎn)、擴大有效投資。政策端的明確導(dǎo)向為市場注入了信心，加速項目申報和審批流程。今年3月以來，監(jiān)管層通過優(yōu)化審核流程（如集中反饋、縮短上市周期）顯著提升效率。投資者對REITs配置需求旺盛，今年一季度多只產(chǎn)品分紅超億元，年內(nèi)平均漲幅可觀，吸引更多資金流入。同時，已上市REITs通過擴募增厚資產(chǎn)規(guī)模的需求迫切，形成供需共振。業(yè)務(wù)上，華夏北京保障房REIT擴募成為首單保租房擴募案例，華泰紫金蘇州恒泰REIT等區(qū)域“首單”項目陸續(xù)落地，帶動更多主體效仿。此外，首個二次擴募案例出現(xiàn)，也驗證了擴募路徑的可行性。
田利輝表示，政策紅利釋放、審核效率提升與市場生態(tài)優(yōu)化共同驅(qū)動擴募提速，未來需通過機制創(chuàng)新和生態(tài)建設(shè)進一步激發(fā)市場活力。具體而言，提升擴募效率與激發(fā)市場活力需要優(yōu)化審核機制與標(biāo)準(zhǔn)化流程，借鑒集中反饋、并聯(lián)審核等經(jīng)驗，進一步明確估值、現(xiàn)金流等核心指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)，減少重復(fù)問詢，縮短項目從申報到上市的周期；需要豐富底層資產(chǎn)類型與質(zhì)量，鼓勵更多領(lǐng)域“首單”項目入場，如消費基礎(chǔ)設(shè)施、新能源、城市更新等，推動底層資產(chǎn)多元化；需要完善擴募規(guī)則與激勵機制，明確二次擴募的操作細(xì)則，探索引入戰(zhàn)略投資者、優(yōu)化定價機制，同時考慮優(yōu)化稅收優(yōu)惠、專項融資支持等政策；需要加強市場培育與投資者教育，通過常態(tài)化信息披露、業(yè)績說明會等方式增強市場透明度，穩(wěn)定投資者預(yù)期，同時推廣REITs長期配置價值，引導(dǎo)機構(gòu)投資者提升持倉比例。
